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家庭股票借款人从美国国税局获得好消息

布拉德·克莱斯
2018 年 3 月 2 日
2017 年 12 月通过的减税和就业法案 (TCJA) 导致人们对长期扣除的一些变化感到困惑,包括对房屋净值贷款利息的扣除。作为回应,美国国税局发表了一份声明,澄清在许多情况下,房屋净值贷款、房屋净值信贷额度和第二抵押贷款的利息在 TCJA 下仍然可以扣除——无论贷款的标签如何。

以前的规定

根据之前的税法,纳税人可以扣除由合格住宅担保的最高 100 万美元贷款的“合格住宅利息”,以及最高 100,000 美元的房屋净值贷款利息(用于购置房屋的债务除外)。房屋净值债务不能超过房屋的公平市场价值(FMV)减去用于购买房屋的债务。

出于税收目的,合格的住所是纳税人的主要住所和第二住所,可以是房屋、公寓、合作社、移动房屋、房屋拖车或船。主要住所是纳税人大部分时间居住的地方;第二居所是纳税人拥有并视为第二居所的任何其他居所。纳税人不需要在年内使用第二套房子来申请扣除。但是,如果第二套房子出租给其他人,纳税人还必须在一年中将其用作房屋,期限为 14 天或出租天数的 10%,以较长者为准。

过去,无论贷款收益如何使用,合格房屋净值债务的利息都可以扣除。例如,纳税人可以将所得款项用于支付医疗费、学费、假期、车辆和其他365app开支,但仍可申请逐项利息扣除。

TCJA 规则

TCJA 限制了 2025 年之前逐项列出的纳税人的抵押贷款利息扣除额。从 2018 年开始,纳税人只能扣除 750,000 美元的抵押贷款利息。国会会议关于该法律的报告指出,它还暂停扣除房屋净值债务的利息。实际账单包括标题“禁止家庭股权债务利息”部分。结果,许多人认为 TCJA 取消了房屋净值贷款利息扣除。

2 月 21 日,美国国税局发布公告 (IR 2018-32) 解释说,法律仅暂停对不用于购买、建造或大幅改善纳税人房屋的房屋净值贷款和信贷额度的利息扣除贷款。换句话说,如果贷款收益用于某些365app开支,则利息不可扣除,但如果收益用于担保贷款的房屋新屋顶等。美国国税局进一步表示,扣除限额适用于抵押贷款和房屋净值购置贷款的总金额——房屋净值债务不再以 100,000 美元为上限。

来自 IRS 的一些示例有助于展示 TCJA 规则的工作原理:

示例 1: 2018 年 1 月,纳税人以 500,000 美元的抵押贷款购买了 FMV 为 800,000 美元的主要住宅。贷款以住宅为抵押。 2 月,他申请了 250,000 美元的房屋净值贷款来支付房屋的扩建费用。两笔贷款均由主要住所担保,总额不超过房屋价值。

纳税人可以扣除这两笔贷款的所有利息,因为贷款总额不超过 750,000 美元。但是,如果他使用房屋净值贷款收益来偿还学生贷款和信用卡账单,则该贷款的利息将不可扣除。

示例 2: 上一个例子中的纳税人在一月份拿出了同样的抵押贷款。 2 月,他还借了 250,000 美元的贷款来购买度假屋,并用该房屋获得贷款。由于两笔抵押贷款的总金额不超过 750,000 美元,他可以扣除两笔抵押贷款支付的所有利息。但是,如果他用主要房屋的 250,000 美元房屋净值贷款购买第二套住房,则房屋净值贷款的利息将不能扣除。

示例 3: 2018 年 1 月,一名纳税人以 500,000 美元的抵押贷款购买了以房屋为抵押的主要房屋。 2 月,她借了 500,000 美元的贷款购买了一座度假屋,并用那所房子获得了贷款。由于两笔抵押贷款的总金额超过 750,000 美元,她只能扣除她支付的总利息的一部分。

敬请关注

新的 IRS 公告强调了一个事实,即 TCJA 的细微差别需要一些时间才能完全消除。我们会在最重要的新规则和指南出现时及时通知您。

2018 年 3 月 2 日

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